Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, важно понять, что это не один продукт, а целый рынок с разными сегментами. И каждый из них с разным уровнем доходности, рисков и ликвидности.
Разберём основные типы коммерческой недвижимости и ответим на вопрос: что подойдёт частному инвестору с капиталом от 10 до 50 млн рублей.
1. Стрит-ритейл (помещения на первых этажах зданий)
Описание:
Помещения на первых этажах жилых домов или вдоль улиц, где размещаются магазины, аптеки, кафе, пункты выдачи и т.п.
Плюсы:
✅ Высокий спрос со стороны арендаторов
✅ Подходит под формат готового арендного бизнеса
✅ Доходность: 10–18% годовых
✅ Простая модель — «купил и сдаёшь»
Минусы:
⚠️ Важна локация: трафик, видимость, вход с улицы
⚠️ Отдельный вход и статус помещения должны быть в порядке (не «перевод жилого в нежилое»)
Вывод:
Наиболее надёжный и предсказуемый вариант для частного инвестора. Можно купить объект с уже действующим арендатором (например, сетевой магазин) и получать стабильный доход.
2. Торговые площади в ТЦ и бизнес-центрах
Описание:
Блоки или модули внутри крупных объектов — торговых центров или офисных комплексов.
Плюсы:
✅ Готовая инфраструктура и трафик
✅ Упрощённый вход на рынок
✅ Возможна высокая доходность при удачном расположении
Минусы:
⚠️ Высокая зависимость от управляющей компании
⚠️ Риски: смена концепции ТЦ, рост вакантности, конкуренция
⚠️ Доходность нестабильна: 6–12% годовых
⚠️ Арендатор может быть не закреплён на долгий срок
Вывод:
Вариант больше подходит опытным инвесторам. Для начинающего инвестора — рискованнее, чем стрит-ритейл.
3. Склады, склады-офисы, логистика
Описание:
Складские помещения, включая «last mile», логистику, индустриальные парки.
Плюсы:
✅ В 2023–2024 гг. сегмент показал уверенный рост
✅ Доходность может доходить до 12–16% годовых
✅ Стабильный спрос со стороны e-commerce
Минусы:
⚠️ Входной порог выше: от 30–50 млн ₽
⚠️ Требует хорошего понимания логистики
⚠️ Обычно менее ликвиден для перепродажи
Вывод:
Перспективный, но непростой сегмент. Подходит для инвесторов, готовых разбираться в специфике и иметь большую сумму.
4. Офисы
Описание:
Офисные помещения в бизнес-центрах классов A, B, C.
Плюсы:
✅ Возможность заключать договоры на 3+ лет
✅ Доходность: 7–10% годовых
Минусы:
⚠️ После COVID многие компании перешли на удалёнку
⚠️ Вакантность на рынке офисов остаётся высокой
⚠️ Многое зависит от локации, этажа, планировки
Вывод:
Сегмент переживает трансформацию. Для частных инвесторов не самый лучший вариант на 2025 год, особенно если важна стабильность.
5. Коммерческие помещения в новостройках (на этапе котлована)
Описание:
Покупка помещения в жилом комплексе ещё на стадии строительства.
Плюсы:
✅ Ниже цена на входе
✅ Потенциал роста стоимости к сдаче объекта
✅ Можно продать дороже или сдать в аренду
Минусы:
⚠️ Нет арендного потока сразу
⚠️ Риски со стройкой и сроками
⚠️ Доходность непредсказуема
Вывод:
Формат подходит для более агрессивной стратегии. Но это не про готовый арендный бизнес, а про спекулятивную инвестицию. Для пассивного дохода — не оптимально.
💡 Вывод:
Если ваша цель — понятный и стабильный пассивный доход, то лучшим выбором будет коммерческая недвижимость с арендаторами формата стрит-ритейл.
Особенно, если вы покупаете готовый арендный бизнес: помещение с действующим сетевым арендатором и прозрачными условиями аренды.
Это позволяет начать получать доход сразу после сделки — без рисков, связанных с поиском арендатора, ремонтом или простоем.
📩 Хотите получить подборку реальных объектов с арендатором и доходностью до 17% годовых?
Напишите — подберём под ваш бюджет и цели.
Разберём основные типы коммерческой недвижимости и ответим на вопрос: что подойдёт частному инвестору с капиталом от 10 до 50 млн рублей.
1. Стрит-ритейл (помещения на первых этажах зданий)
Описание:
Помещения на первых этажах жилых домов или вдоль улиц, где размещаются магазины, аптеки, кафе, пункты выдачи и т.п.
Плюсы:
✅ Высокий спрос со стороны арендаторов
✅ Подходит под формат готового арендного бизнеса
✅ Доходность: 10–18% годовых
✅ Простая модель — «купил и сдаёшь»
Минусы:
⚠️ Важна локация: трафик, видимость, вход с улицы
⚠️ Отдельный вход и статус помещения должны быть в порядке (не «перевод жилого в нежилое»)
Вывод:
Наиболее надёжный и предсказуемый вариант для частного инвестора. Можно купить объект с уже действующим арендатором (например, сетевой магазин) и получать стабильный доход.
2. Торговые площади в ТЦ и бизнес-центрах
Описание:
Блоки или модули внутри крупных объектов — торговых центров или офисных комплексов.
Плюсы:
✅ Готовая инфраструктура и трафик
✅ Упрощённый вход на рынок
✅ Возможна высокая доходность при удачном расположении
Минусы:
⚠️ Высокая зависимость от управляющей компании
⚠️ Риски: смена концепции ТЦ, рост вакантности, конкуренция
⚠️ Доходность нестабильна: 6–12% годовых
⚠️ Арендатор может быть не закреплён на долгий срок
Вывод:
Вариант больше подходит опытным инвесторам. Для начинающего инвестора — рискованнее, чем стрит-ритейл.
3. Склады, склады-офисы, логистика
Описание:
Складские помещения, включая «last mile», логистику, индустриальные парки.
Плюсы:
✅ В 2023–2024 гг. сегмент показал уверенный рост
✅ Доходность может доходить до 12–16% годовых
✅ Стабильный спрос со стороны e-commerce
Минусы:
⚠️ Входной порог выше: от 30–50 млн ₽
⚠️ Требует хорошего понимания логистики
⚠️ Обычно менее ликвиден для перепродажи
Вывод:
Перспективный, но непростой сегмент. Подходит для инвесторов, готовых разбираться в специфике и иметь большую сумму.
4. Офисы
Описание:
Офисные помещения в бизнес-центрах классов A, B, C.
Плюсы:
✅ Возможность заключать договоры на 3+ лет
✅ Доходность: 7–10% годовых
Минусы:
⚠️ После COVID многие компании перешли на удалёнку
⚠️ Вакантность на рынке офисов остаётся высокой
⚠️ Многое зависит от локации, этажа, планировки
Вывод:
Сегмент переживает трансформацию. Для частных инвесторов не самый лучший вариант на 2025 год, особенно если важна стабильность.
5. Коммерческие помещения в новостройках (на этапе котлована)
Описание:
Покупка помещения в жилом комплексе ещё на стадии строительства.
Плюсы:
✅ Ниже цена на входе
✅ Потенциал роста стоимости к сдаче объекта
✅ Можно продать дороже или сдать в аренду
Минусы:
⚠️ Нет арендного потока сразу
⚠️ Риски со стройкой и сроками
⚠️ Доходность непредсказуема
Вывод:
Формат подходит для более агрессивной стратегии. Но это не про готовый арендный бизнес, а про спекулятивную инвестицию. Для пассивного дохода — не оптимально.
💡 Вывод:
Если ваша цель — понятный и стабильный пассивный доход, то лучшим выбором будет коммерческая недвижимость с арендаторами формата стрит-ритейл.
Особенно, если вы покупаете готовый арендный бизнес: помещение с действующим сетевым арендатором и прозрачными условиями аренды.
Это позволяет начать получать доход сразу после сделки — без рисков, связанных с поиском арендатора, ремонтом или простоем.
📩 Хотите получить подборку реальных объектов с арендатором и доходностью до 17% годовых?
Напишите — подберём под ваш бюджет и цели.
